創(chuàng)新保交樓“南寧模式”，解碼房地產紓困基金的風險與機遇

　　自2021年以來，“保交樓”工作已經(jīng)過去三年時間，全國各地的恒大“爛尾樓”，仍有不少項目處于停工狀態(tài)。不過，位于廣西南寧的恒大項目，在地方政府和南寧市平穩(wěn)基金的努力下，近日已經(jīng)率先實現(xiàn)交付。

　　從2024年12月開始，南寧市原恒大御府（現(xiàn)改名為邕府紫荊園）、原恒大國際中心（現(xiàn)改名平穩(wěn)基金國際中心）兩個項目預計總共交付2886戶，直接關系到成千上萬名居民的安居樂業(yè)。

　　亮眼成果的背后，是平穩(wěn)基金不舍晝夜的努力，與行政部門的協(xié)調對接，與原開發(fā)商團隊的配合交接，與業(yè)主們的溝通服務等等……其間各方利益糾纏，解決過程矛盾重重，對于“摸著石頭過河”的平穩(wěn)基金而言都不是易事。

　　梳理可以發(fā)現(xiàn)，平穩(wěn)基金通過市場化、法治化的方式解決項目風險的同時，創(chuàng)新采用紓困模式，既維護了業(yè)主們的切身利益，也保障了政府在保交樓過程中投入的資源不受損失，給市場以及行業(yè)提供了可借鑒的紓困樣本。

　　樓市危急時刻的“及時雨”

　　時間回溯到2021年，恒大集團出現(xiàn)債務危機，在全國范圍內導致一大批項目停工爛尾，南寧恒大御府的預售資金被私自挪用，項目也陷入停工狀態(tài)。

　　恒大的債務危機也給地方政府敲響了警鐘，各地政府紛紛采取措施，投入各種資源來紓困爛尾地產。梳理可以發(fā)現(xiàn)，自2021年以來，包括鄭州、南寧、浙江、湖北、陜西等省市明確設立紓困基金。

　　經(jīng)過三年多努力，南寧市平穩(wěn)基金在全國率先交出“答卷”，其發(fā)展模式為行業(yè)提供了可借鑒的樣本。

　　2022年8月，在南寧樓市的危急時刻，南寧市委市政府統(tǒng)一工作部署，以“政府引導、市場化運作、科學決策、防范風險”為基本原則，成立了南寧市平穩(wěn)基金。

　　基金由三家南寧市國有企業(yè)出資為主，吸引社會資本共同投入發(fā)起設立，首期規(guī)模30億元，旨在助力南寧市房地產企業(yè)解危紓困。

　　與注重盈利的企業(yè)不同，平穩(wěn)基金以“保交樓、資產保值增值”為目標，出資各方則按照“利益共享、風險共擔”的原則，明確約定收益分配和風險共擔方式。按照基金投資規(guī)律和市場化原則，主要關注項目樓盤重組盤活帶來的長遠利益和積極社會影響。

　　平穩(wěn)基金正式成立后，負責項目層面的原開發(fā)商及原施工單位談判清退、續(xù)建施工招標及監(jiān)督管理、未售資產的處置、存量土地續(xù)建銷售、業(yè)主的溝通維穩(wěn)等等工作。

　　2022年9月，平穩(wěn)基金簽訂托管協(xié)議接手藍光雍錦瀾灣項目，該項目目前已經(jīng)完成交付；2023年2月，平穩(wěn)基金和恒大簽署了恒大國際中心的托管協(xié)議；2023年7月，平穩(wěn)基金和恒大簽署了御府項目資產轉讓及股權轉讓協(xié)議。如今，兩個恒大項目也逐步進入交付階段。

　　據(jù)了解，目前南寧市還有多個保交樓項目正在推進中，后續(xù)平穩(wěn)基金還將介入湖光學府、陽光城大唐檀境、大唐中南紫云印象、武鳴靈水小鎮(zhèn)、世茂國際中心、融創(chuàng)金弈時代等項目的保交樓、保交房工作。

　　平穩(wěn)基金負責人表示，公司采取基金投資+地產開發(fā)聯(lián)動“下深水”操作管理模式，打造政府支持、市場化運營、專業(yè)化管理的“南寧模式”。

　　一竿子插到底解決“硬骨頭”

　　對于部分介入保交樓項目的城投公司而言，續(xù)建工作由于涉及紛繁復雜的債權關系、或者虧空資金巨大、新老團隊交接困難，一般不太愿意介入。

　　與其他城投公司不同，平穩(wěn)基金采取的是“一竿子插到底”的運營模式，這意味著要統(tǒng)籌整個項目，從續(xù)建前的融資，續(xù)建工作以及續(xù)建后的交付都要一手抓，這意味著工作難度大幅上升，但好處就是能把控全局穩(wěn)步推進。

　　作為平穩(wěn)基金的出資方，南寧軌道交通集團相關負責人表示，“對于房地產紓困基金而言，首先要挑選一家能夠全盤操作的基金管理人，這意味著GP既要有協(xié)調各部門行政資源的能力，同時也具備房地產開發(fā)和市場化運營的能力。”

　　比如，在接手項目前，爛尾樓盤普遍存在涉及債務債權關系紛亂復雜，過往項目資金虧空金額巨大等問題，部分資產甚至被多重抵押，這要求紓困基金在介入之前做好資產評估和風險隔離。在接手項目過程中，經(jīng)常遇到原開發(fā)商管理團隊、施工單位不配合的情況。接手項目后，在推進續(xù)建工作中也會遇到不少難題。

　　據(jù)續(xù)建工程項目負責人介紹，“續(xù)建項目存在施工界面長期停工，導致部分工序返工等問題，增加了續(xù)建難度，此外現(xiàn)場缺乏管理，導致有不少貴價材料被偷盜嚴重，在逐步續(xù)建施工中發(fā)現(xiàn)原有的部分工程質量不達標，需要重新整改到位等等。”

　　可以發(fā)現(xiàn)，從續(xù)建前、續(xù)建中到續(xù)建后，爛尾樓盤項目都存在不少難以解決的風險問題，房地產紓困任務確實十分艱巨。

　　對于紓困基金公司而言，純資金紓困時代已經(jīng)過去，需要根據(jù)各個項目的特點不斷創(chuàng)新針對性的紓困模式，創(chuàng)新思路應對保交樓應急避險、續(xù)建過程中出現(xiàn)的各項問題，才能為至今都無法實現(xiàn)保交樓的“硬骨頭”項目提供更多可能性。

　　創(chuàng)新保交樓“南寧模式”

　　風險的另一面也意味著機遇，對于紓困基金而言，雖然風險很大，但通過不斷創(chuàng)新模式，也有機會實現(xiàn)社會效益和經(jīng)濟效益雙提升。

　　通過不斷摸索創(chuàng)新，南寧地方政府和平穩(wěn)基金拿出了一個解決爛尾樓遺留問題的較好樣本。在這“摸著石頭過河”的艱難過程中，平穩(wěn)基金負責人根據(jù)自身經(jīng)驗分享了保交樓“南寧模式”五大關鍵要點。

　　一是投資方案要獲得LP認可，既能穩(wěn)妥推進保交樓工作，又能實現(xiàn)國有資產保值增值。平穩(wěn)基金針對問題樓盤項目存量資產制定處置方案，在政府支持下通過處置優(yōu)質資產、盤活有效資產等方式確保問題樓盤順利交付。

　　比如通過公允價值處置競配房在建工程，支持取消商貿服務用地認定、商改住等方式，將處置盤活的存量資產開發(fā)銷售所得收益優(yōu)先用于保交樓續(xù)建，最終達到盤活一個、救活一批的杠桿撬動效應。

　　二是和債權人做好談判，實現(xiàn)“新老劃斷”。平穩(wěn)基金堅持“掛老賬、付新賬、算總賬”原則，通過項目托管的方式隔離原有債務風險，保障續(xù)建資金的安全。

　　三是要擺脫原開發(fā)商的負面影響，實現(xiàn)“去原開發(fā)商化”。平穩(wěn)基金通過政府相關部門的支持，壓實開發(fā)主體保交樓的第一責任，及時清退原開發(fā)商管理團隊、施工單位，為項目續(xù)建工作掃清障礙。

　　四是要做好供應鏈保障工作，確保建筑工程質量。在施工管理方面，平穩(wěn)基金嚴格遵循原開發(fā)商移交的施工圖紙，從施工單位的選擇、建筑材料的篩選到施工質量的把控，每一環(huán)節(jié)都力求精益求精。

　　五是要重視和業(yè)主們的溝通服務，獲得理解和支持。平穩(wěn)基金通過多個渠道發(fā)布基金動態(tài)公告和項目續(xù)建工作進展，并通過工地開放日活動、微信群交流、每月售樓部現(xiàn)場溝通等方式，消除信息不透明而產生的恐慌心理，讓購房業(yè)主安心放心。

　　平穩(wěn)基金相關負責人表示，公司以“保交樓、資產保值增值”為目標，堅持“政府引導、市場化運作”原則，用“一竿子插到底”的方式解決急難險重的硬骨頭項目，堅持為民服務、保障民生的社會責任，以實際行動為南寧樓市平穩(wěn)健康發(fā)展貢獻力量。