等額本息與等額本金房貸還款比較

　　等額本息與等額本金房貸還款比較

　　對于大多數(shù)人來說，買房都需要向銀行借貸，這里面就牽扯到一個重要問題，一般向銀行貸款有兩種方式：等額本金法和等額本息法。許多人對這兩種方法不甚了解，以至于在貸款方面吃了大虧，今天筆者就詳細(xì)的向大家講述等額本金和等額本息的區(qū)別和各自適用的人群。

　　一、等額本息法

　　等額本息法最重要的一個特點是每月的還款額相同，從本質(zhì)上來說是本金所占比例逐月遞增，利息所占比例逐月遞減，月還款數(shù)不變，即在月供“本金與利息”的分配比例中，前半段時期所還的利息比例大、本金比例小，還款期限過半后逐步轉(zhuǎn)為本金比例大、利息比例小，其計算公式為：

　　每月還本付息金額 =[ 本金 x 月利率 x(1+月利率)貸款月數(shù) ] / [(1+月利率)還款月數(shù) - 1]

　　每月利息 = 剩余本金x貸款月利率

　　還款總利息=貸款額*貸款月數(shù)*月利率*(1+月利率)貸款月數(shù)/【(1+月利率)還款月數(shù) - 1】-貸款額

　　還款總額=還款月數(shù)*貸款額*月利率*(1+月利率)貸款月數(shù)/【(1+月利率)還款月數(shù) - 1】

　　注意：在等額本息法中，銀行一般先收剩余本金利息，后收本金，所以利息在月供款中的比例會隨本金的減少而降低，本金在月供款中的比例因而升高，但月供總額保持不變。

　　等額本息適合的人群：

　　等額本息每月的還款額度相同，所以比較適宜有正常開支計劃的家庭，特別是年青人，而且隨著年齡增大或職位升遷，收入會增加，生活水平自然會上升;如果這類人選擇本金法的話，前期壓力會非常大。

　　二、等額本金法

　　等額本金法最大的特點是每月的還款額不同，呈現(xiàn)逐月遞減的狀態(tài);它是將貸款本金按還款的總月數(shù)均分，再加上上期剩余本金的利息，這樣就形成月還款額，所以等額本金法第一個月的還款額最多 ，然后逐月減少，越還越少，計算公式為：

　　每月還本付息金額=(本金/還款月數(shù))+(本金-累計已還本金)×月利率

　　每月本金=總本金/還款月數(shù)

　　每月利息=(本金-累計已還本金)×月利率

　　還款總利息=(還款月數(shù)+1)*貸款額*月利率/2

　　還款總額=(還款月數(shù)+1)*貸款額*月利率/2+貸款額

　　注意：在等額本金法中，人們每月歸還的本金額始終不變，利息隨剩余本金的減少而減少，因而其每月還款額逐漸減少。

　　從上面我們可以看出，在一般的情況下，等額本息所支出的總利息比等額本金要多，而且貸款期限越長，利息相差越大。

　　等額本金適合的人群

　　等額本金法因為在前期的還款額度較大，而后逐月遞減，所以比較適合在前段時間還款能力強的貸款人，當(dāng)然一些年紀(jì)稍微大一點的人也比較適合這種方式，因為隨著年齡增大或退休，收入可能會減少。

　　說了這么多，可能許多讀者看的也是云里霧里的，下面筆者通過一個實例來說明等額本金和等額本息的區(qū)別和優(yōu)劣。

　　例：李先生買了一套商品房，面積120平米，他向銀行貸款60萬，還款期限為20年，年利率為6%(月利率為5‰)現(xiàn)在我們分別用等額本金和等額本息法進(jìn)行分析：

　　等額本息：每月還款金額=【600000*5‰*(1+5‰)240】/【(1+5‰)*240-1】=3012.5元

　　等額本金：第一個月=(600000/240) + (600000-0)×5‰=5500

　　第二個月=(600000/240) + (600000-2500)×5‰=5487.5

　　......

　　實質(zhì)上，等額本金法與等額本息法并沒有很大的優(yōu)劣之分，大部分是根據(jù)每個人的現(xiàn)狀和需求而定的。等額本息利于記憶、規(guī)劃、方便還款。事實上絕大多數(shù)人都寧愿選擇“等額還款方式”，因為這種方式月還款額固定還款壓力均衡，與等額本金法差別也不是非常的大，況且隨著時間的增長，會使資金的使用價值產(chǎn)生了不同。當(dāng)然，也有許多人經(jīng)濟(jì)相對寬裕，想使自己以后的生活更加輕松及節(jié)約成本，會選擇等額本金法。對于年輕人，工資本來就在漲，如果選擇等額本金這種月供遞減的方式，其實不如減少還款年份，改成等額本息更劃算。

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